財匯資訊提供,摘自:國際金融報
2008 / 03 / 11 星期二 11:52

今年的《政府工作報告》中,溫家寶總理提出,要抓緊建立住房保障體系,重點發展面向中低收入家庭的住房。高收入家庭的住房需求主要通過市場調節解決。   此前,國務院辦公廳也已發佈《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》,明確規定城市廉租住房制度是解決低收入家庭住房困難的主要途徑。同時規定,經濟適用住房供應對像為城市低收入住房困難家庭,並與廉租住房保障對像銜接。

  今年,中央將有68億元資金用於廉租住房制度建設,四項措施即將實施:一要健全廉租住房制度,加強經濟適用住房建設和管理;二要增加中低價位、中小套型普通商品住房供應,增加中小套型住房用地;三要綜合運用稅收、信貸、土地等手段,完善住房公積金製度,抑制不合理需求,防止房價過快上漲;四要加強市場監管,嚴格房地產企業市場准入和退出條件,依法查處閒置囤積土地、房源和炒地炒房行為

  但大力推進住房保障體系能否真正實現「居者有其屋」,讓目前的房地產市場回歸理性?嘉賓們對此表示了不同意見,各執一詞。

  是否能抑制房價

  可以預見,大量中低價商品房將在年內陸續面市,而且在今後幾年內將會持續上市。這些新房的推出,對於整個房地產市場會產生怎樣的影響?能不能拉低目前的房價?還是對現有的房地產市場影響不大,房價將繼續上揚?

  正方

  易憲容:大力推進中低價商品房建設肯定對抑制房價有很大作用。就目前中國的房地產市場來說,房價漲得過快過高,主要原因不是所謂的市場供求問題,而是因為住房成為一種投資。銀行低成本及便利的金融槓桿,加上前些時候政府對房價的隱性擔保,房地產的投資肯定是無限的。越來越多的信貸資源隨居民對房地產價格持續膨脹的預期,而投入房地產市場。因此,當無限的投資需求來追逐有限住房供給時,房價必然迅速推高,這就是2007年房價快速上漲的根本原因。而今年的政府工作報告,明確把房地產市場規定為消費市場,改變了以往的住房消費模式,有利於消除炒地炒房現象。所以,2008年中低價房的房價會下跌,中國的房地產市場將會發生根本性變化。

  郁鴻勝:過去,中低價位商品房推出力度不夠。一些購買高檔房作為第二套房的居民,傾向於把第一套房出租或賣出,來補貼購買第二套房的支出,造成二手房不會以低價賣出,從而提升了二手房市場的整體價格。但購買二手房的,往往是買不起一手房的中低收入家庭,這就形成惡性循環,房價總是上漲,而中低收入家庭總是買不起一手房。大力建設中低價商品房,降低了中低收入家庭購買第一套房的支出,使得二手房價格回落,循環往復,整個房價指數下降,炒房幾率也相應減小。而普通住房房價的下跌讓老百姓看到樂觀前景,對抑制房價有技術性作用。當然,這種抑製作用在結構上是不均勻的。

  反方

  尹伯成:隨著中低價商品房的大力推進,未來房地產市場成交也將以單價較低的中小戶型商品房為主,這就在總體上拉低了平均房價。但高檔房本身面向購買力強的高收入家庭,加上高價房本身有其堅持高價的條件,如地處黃金地段等,房地產均價的下降,不代表高檔商品房的價格也會降下來。

  陳晟:整體而言,之前房價非理性的漲幅即將趨緩。但住房保障體系和房地產市場是兩個體系,對於某一些屬於稀缺資源、整體供應量不大的高檔商品房來說,房價不會受到太大影響。中低價商品房的價格優勢,只是帶動靠近保障性住房周邊的非保障性住房價格下跌。

  廉租房比例佔多少最合適

  隨著住房保障體系的建立,中國的房地產市場將進入一個嶄新的格局。在這個新的藍圖裡,廉租房、普通商品房、高檔商品房應該各自佔據多大的份額,才能夠讓整個房地產市場和諧發展?

  正方

  尹伯成:目前,廉租房所佔比例實在太低了,應該隨著經濟發展水平的提高而逐步增多。未來房地產市場應該形成與各類社會群體分佈相對應的結構,各類型的房子都應該建設起來,滿足各類人的需要。以普通商品房為主體,高檔商品房只是少量,這與社會群體中普通百姓占主體,高收入者佔少數相對應,而不是像現在這樣一個模式,什麼房子都貴。

  陳晟:未來中國房地產市場如何變幻,是一個很大的研究課題,不能一概而論。政府政策是分層級的,調控政策照應短期,產業政策照應中長期,而保障政策照應長期。理論上,住房保障體系應該一直存在,只要還有百姓買不起房,政府的保障政策就不能停止。目前,超出常規的保障力度,是對過去政策缺位的一種補償,是階段性手段,即使降低市場效率,給整體資源造成損失,也是必須要承受的,開發商應該理解這一點。未來,通過市場化手段,通過政府宏觀調控,各類型的房地產將會達到一個平衡點,但究竟要付出多少效率代價,在什麼點上平衡,還未得知。

  易憲容:今年政府提出的發展房地產市場幾大任務,不僅是要調整中國房地產市場產品結構,而且明確指出發展中低價位產品。

  反方

  郁鴻勝:未來的房地產市場格局如何,現在很難斷定。但有一點,廉租房的比例理應越來越小。因為隨著經濟發展,人民生活生平上升,中低收入群體理應越來越少,由此面向中低收入家庭推出的廉租房也應該降低比例。不過,要形成房地產市場健康有序、平穩發展的格局,必須經過國家宏觀調控,循序漸進,經過若干年的發展才有成效,而不是只要政策出台就能發揮效力。

  「夾心層」住房問題能否解決

  《政府工作報告》中明確提出「增加中低價位、中小套型普通商品住房供應,增加中小套型住房用地」。在這一說法的背後,是否表明住房保障體系的覆蓋面將超越廉租房,同時解決「夾心層」的住房問題?收入高於廉租房門檻、而又低於能夠購買商品房要求的大量社會「夾心層」們的住房問題,究竟應該怎麼來解決?

  正方

  易憲容:住房保障體系是一個全覆蓋的體系,政府重點保證廉租房,但不是說住房保障體系只是廉租房。廉租房只是其中的一小部分。住房保障體系是讓所有居民都有房住,居者有其屋,「夾心層」自然也包括在內。《政府工作報告》中關於房地產的內容,基本上肯定了中國房地產市場就是讓人民安居樂業的市場。

  郁鴻勝:大力建設住房保障體系,也可以對「夾心層」的住房問題起到解決作用。當然,國家推行住房保障體系的重點在於保障中低收入家庭,但這種保障是具有延伸效應的,是一個逐步影響其他收入階層住房問題的作用過程。從長遠看,政府先集中力量解決中低收入階層的住房問題,然後逐步向上擴散至「夾心層」,再繼續延伸至「夾心層」以上的中等收入者,以及其他有住房問題的階層。總而言之,住房保障體系是一個系統,應該對各類人群都發揮作用。

  反方

  尹伯成:「夾心層」上不著天,下不著地,政府主要通過加大經濟適用房建設來解決「夾心層」的住房問題。中小戶型的普通商品房也是針對「夾心層」中收入較高的部分以及廣大中等收入者而建設的。但問題關鍵在於,各地方政府能否真正落實中央各項政策,單是停留在報告上是無濟於事的。雖然落實政策也要逐步實現,但地方政府有沒有落實政策的決心和財力都是問題。這就要看地方政府能不能把構建和諧社會落實在行動上。提高「夾心層」的收入,國家也應該在信貸上、稅收上加以支持,這樣才能有計劃有步驟地來解決問題。

  陳晟:「夾心層」的住房問題能解決到什麼地步,還需要進一步觀察。政府政策主要通過財政、稅收等手段起一個引導作用,表明其在低收入家庭的保障方面不可缺位。解決中等收入者的住房問題,除了政府作為之外,也要求企業參與進來,不能全由政府負責。

  誰來主導,政府還是市場

  毫無疑問,建立健全整個中國的住房保障體系,將是一個耗資巨大且涉及面廣泛而長期的工程。在這其中,政府、開發商究竟應該各自扮演怎樣的角色?住房保障體系對於政府而言,將是一筆龐大的財政支出。開發商是否需要在完善這一體系的過程中承擔一定的社會責任?兩者的關係又該是怎樣的?

  正方

  尹伯成:政府有沒有足夠財力推進住房保障體系建設,主要看兩點:一是政府的決心,肯投入多少;二是政府的財政收入,拿得出多少。我國政府的財政收入一直在增長,但各地經濟實力不同,今年中央撥出的68億元資金,主要用於補貼中西部的住房保障體系建設,對於全國來說是杯水車薪,這就要求地方政府要承擔起落實政策的主要責任。《政府工作報告》中關於住房保障體系的論述,表達了中央對解決人民住房困難的重視,因此,地方政府也應該重視起來。在建立住房保障體系的過程中,也要利用開發商的力量。儘管由於開發商的逐利本性,要求他們自覺開發經濟適用房並不現實,但政府可以通過精神鼓勵和財政引導相結合的方式,提升開發商的社會責任感,也讓他們覺得參與建設住房保障體系不會吃虧。

  反方

  易憲容:所有的住房問題歸根到底要通過市場手段解決,政府補貼只是一個方面。中國土地的國有化意味著中國的土地資源就得用來為廣大民眾謀利益,就得用國有土地來解決全體人民的基本居住條件問題,就得通過房地產市場來改善全體人民的住房福利條件。如果房地產市場的行為與這些宗旨有悖,就得改變這些行為。房地產市場不能成為少數人短期暴富的工具。房地產市場應當增加最廣大民眾住房條件的福利性。

  郁鴻勝:前面已經講過,住房保障體系的這種保障作用,主要是一個延伸效應。具體還要因人而異、因地而異。各地區老百姓的人群結構不一致,比如上海既有極高收入人群,也有收入極低的家庭,中國的住房問題相當複雜。即使是現在上海在解決住房問題上已表現出來的某些支撐力,也是經過近二三十年的努力,才逐步發生的。建立住房保障體系不是瞬間能夠解決的,而是漸推漸進的過程。

  陳晟:相信隨著政府財政收入快速增長,政府也會積極籌措資金投入住房保障體系的建設。但住房問題還是要堅持市場化的解決方法。政府的保障總歸是有限的,是針對那些無家可歸、實在能力不足的低收入者的最基本保障。68億元的資金不足以解決問題。這就需要更多融資,更多金融產品的創新,更多金融機構的參與,在原有的按揭制度基礎上,我們也可以借鑒國外的「反按揭」等措施,讓獲利的人群更廣泛。在我國,房地產產品的金融化嘗試還不夠,未來應該有很大的發展空間。儘管開發商已經習慣高利潤,但高利潤往往也意味著高風險,不是所有開發商都有操作高檔房這種高風險項目的能力。政府通過土地供應結構等手段,可以吸引風險承受能力較弱的小開發商介入廉租房建設。那些效益好的企業、國有企業應在國家政策引導下,本著企業公民的社會責任感,主動選擇參與。而中小企業也應該意識到,賺錢少、風險低是目前這種形勢下的另一種生存之道。

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